老房子漏水修了三次还漏？老师傅一眼看出问题在哪

在田林新村一套老房子里，我们遇到了李阿姨。她家墙面发霉三年，修了三次，花了快两万，每次都是刷完漆没过几个月又霉了。“师傅，你们是第四拨了，再修不好我真要卖房子了。”李阿姨说话时满脸无奈。

我们老师傅老陈绕着房子转了一圈，指着外墙一处说：“问题在这儿，外墙裂缝，雨水往里渗。您之前修的都是里面，病根在外面。”老房子的“常见病”，上海特别多上海的老公房，很多都有类似问题。特别是80-90年代建的房子，那时候的材料和工艺，到现在都到了“服役年限”。

常见问题一：外墙涂料老化

那时候多用普通涂料，寿命15年左右。现在基本都超期服役了，风吹日晒，开裂脱落。

常见问题二：窗框密封失效

老式钢窗、铝合金窗，密封胶寿命也就10年。胶一老化，雨水就顺着窗框往墙里钻。

常见问题三：结构沉降裂缝

上海是软土地基，房子多少都会沉降。一沉降，墙上就拉出裂缝。

常见问题四：屋顶女儿墙问题

很多老房子屋顶有女儿墙，墙体和屋顶的接缝处容易开裂。老师傅的“望闻问切”老陈看老房子漏水，就像老中医看病，有自己的一套：

望：看外墙颜色有没有深浅不一，那是长期渗水的痕迹。看墙根有没有白色结晶，那是水分蒸发后留下的盐分。

闻：靠近墙面闻，有霉味说明墙内有潮湿。

问：问业主什么时候开始漏的，什么天气漏得厉害，之前怎么修的。

切：用手摸墙面，感受温度湿度。用湿度仪测具体数值。外墙维修，不是刷层涂料那么简单很多业主以为外墙漏水，刷层防水涂料就行。其实没那么简单。

第一步：基层处理是关键

老陈说：“十个外墙维修，九个败在基层处理。”要把松动的涂料铲干净，裂缝要开槽，灰尘要清理。这步做不好，刷什么涂料都没用。

第二步：裂缝要“手术”

细裂缝（小于1毫米）用渗透型防水剂，像打针一样注进去。宽裂缝要开V型槽，清理后填弹性密封胶。

第三步：选择合适的材料透明防水剂：适合墙面完好的，不影响外观弹性涂料：适合有细微裂缝的，能覆盖小裂缝防水砂浆：适合局部修补，强度高第四步：细部加强

窗框周围、管道根部、墙角，这些地方要重点处理。老陈说：“这些地方多花10%的功夫，能解决80%的问题。”李阿姨家的维修实录李阿姨家的问题比较典型：外墙多处裂缝，窗框密封胶老化，墙角有细微裂缝。

施工方案：外墙整体做透明防水处理，保持原有外观窗框周围铲掉老胶，重新打耐候密封胶两处明显裂缝做注浆处理室内发霉墙面铲除重做施工过程：

首先天：搭脚手架，做安全防护

第二天：外墙基层处理

第三天：涂刷透明防水剂（两遍，间隔6小时）

第四天：窗框打胶，裂缝注浆

第五天：室内墙面处理

第六天：涂料施工

第七天：收尾，拆除脚手架

花费明细：材料费：透明防水剂800元+密封胶200元+室内涂料400元=1400元人工费：两个师傅7天，2800元脚手架租赁：500元总计：4700元比李阿姨前几次修还便宜，但这次是治本。维修后的效果施工完刚好遇到梅雨季。李阿姨特意打电话来：“陈师傅，这次真不漏了！墙都是干的。”我们做了回访，用湿度仪测，墙面湿度从之前的25%降到了12%（正常范围）。

老陈说：“老房子维修，要顺着它的‘脾气’来。它年纪大了，你不能用对待新房子的方法。”自己家老房子，可以这样检查如果您家也是老房子，可以这样初步检查：

看外墙：有没有裂缝？涂料有没有起皮？颜色有没有深浅？

摸墙面：雨后摸内墙，有没有潮湿感？墙根有没有水渍？

闻味道：关窗一段时间后，有没有霉味？

查窗框：用手摸窗框和墙的接缝，有没有松动？密封胶有没有开裂？

发现问题，早处理。小裂缝几百块能修，等发展成大问题，可能要花几千上万。维修时的注意事项季节选择：春秋天比较好，温度适宜。夏天太热，涂料干太快容易开裂；冬天太冷，材料性能受影响。

天气预报：施工期间和施工后24小时不能下雨。

施工安全：外墙维修要搭脚手架，要找有资质的公司。安全比省钱重要。

邻里关系：施工前跟邻居打个招呼，特别是脚手架可能影响到的邻居。

验收标准：雨后检查，墙面干燥才算合格。比较好能经历一次中到大雨的考验。老陈的几点忠告干了一辈子建筑维修，老陈有几句话想跟业主说：别图便宜：老房子维修，材料要用好的，师傅要找有经验的。省小钱可能花大钱。要找病根：哪里漏修哪里，治标不治本。要把根源问题找出来。要有耐心：老房子维修急不得，每道工序都要做到位，都要干透。定期维护：房子跟车一样，要定期保养。三五年检查一次外墙，小问题及时处理。保存资料：维修记录、材料单据要保存好。下次维修时有参考。老房子的“尊严”修完李阿姨家，老陈说了一句让我印象深刻的话：“老房子就像老人，年轻时为人们遮风挡雨，老了有点毛病，我们要好好治，让它安享晚年。”

确实，上海的老房子承载了很多人的记忆。维修不仅是技术活，更是有温度的工作。

如果您家老房子也有漏水问题，别急着刷漆遮盖。先找专业的师傅看看，找到病根，对症下药。老房子修好了，还能住很多年。