物业说修楼顶要动维修基金，一楼住户该不该同意？

“张师傅，我们小区要修楼顶，物业说要动维修基金。我是住一楼的，楼顶漏不漏雨跟我有什么关系？我该不该签字同意？”

在普陀区一个老小区做维修时，一楼的陈大爷拉着我问这个问题。他们那栋楼六层，楼顶防水坏了，顶楼三户家里漏水严重。物业要启动维修基金，需要三分之二业主同意。但一二楼的业主觉得跟自己没关系，不愿意签字。

这个问题在很多老小区都存在。现在我就结合多年的经验，说说一楼住户该不该同意修楼顶，以及这里面的利害关系。楼顶漏水，真的跟一楼无关吗？表面看，楼顶在六楼上面，漏水也是六楼的事，跟一楼八竿子打不着。但实际上，关系很大。

案例一：电梯停运的教训

虹口区一个小区，楼顶漏水渗到电梯井，导致电梯频繁故障。维修电梯要动用维修基金，这次一二楼住户同意了——因为他们也要用电梯。

案例二：外墙损坏的连锁反应

杨浦区一栋楼，楼顶漏水导致女儿墙开裂，裂缝一直延伸到三楼。维修时发现，整个外墙都要处理。费用比单纯修楼顶多三倍。

案例三：房产贬值的影响

静安区一个老小区，因为楼顶长期漏水问题没解决，整个小区的房价比周边低10%。所有业主都受损。

陈大爷听完这些例子，若有所思：“这么说，楼顶坏了，整栋楼都受影响？”维修基金的“前世今生”很多业主对维修基金有误解，觉得那是自己的钱，不能随便用。其实：

维修基金是什么？

买房时交的一笔钱，专门用于小区共用部位、共用设施的维修更新。属于全体业主共有。

怎么使用？

需要三分之二以上业主同意。用于楼顶、外墙、电梯、水泵等共用部位的维修。

为什么难通过？低层业主觉得用不到业主担心被滥用程序复杂，很多人嫌麻烦部分业主出租房屋，不关心楼顶维修，不同楼层的利害关系六楼（顶楼）：直接受害者，漏水影响生活，维修意愿后强烈。

五楼：可能受影响，水可能顺着管道井、墙体往下渗。

四楼及以下：短期不影响生活，但长期影响房屋安全和价值。

特别是老房子，结构是一个整体。楼顶的问题不解决，可能发展成结构安全问题，那维修费用就大了。如何说服低层业主？在陈大爷的小区，我们和物业、业委会一起开了个沟通会。我作为专业人士，讲了几个观点：

观点一：房屋价值共同体

“咱们这栋楼在房产证上是一个整体。楼顶坏了不修，就像人的头发秃了不治——不影响生命，但影响形象和价值。将来卖房子，买家一看楼顶有问题，肯定压价。”

观点二：安全隐患

“楼顶防水层坏了，水会渗进保温层、结构层。长期积水，混凝土里的钢筋会锈蚀。钢筋锈了，房子的寿命就短了。这不是危言耸听，我修过太多这样的房子。”

观点三：费用对比

“现在修楼顶，60平米大约3万元，每户摊5000元（按6层12户算）。如果拖到结构出问题，可能就要30万，每户摊2.5万。哪个划算？”

观点四：维修时机

“现在修，天气好，工期短，影响小。等到漏得更严重，可能要雨季施工，效果差，还可能反复维修。”陈大爷的转变陈大爷后初态度很坚决：“不签！除非免了我家的物业费。”

我们给他算了一笔账：他家房子现在值300万，如果因为楼顶问题贬值10%，就是30万。而修楼顶他只需要出5000元。

“5000块保住30万，这账划算吗？”我问。

陈大爷想了想：“这么算的话……是划算。但我要看到方案，钱怎么花要透明。”透明化方案的重要性很多业主不同意用维修基金，不是不愿意修，是担心钱被乱花。我们给陈大爷小区做的方案很透明：

维修方案：铲除原有老化防水层裂缝注浆处理铺设新型TPO防水卷材恢复保护层费用明细：材料费：18000元（品牌、型号、数量都列明）人工费：8000元（工日、单价）脚手架：2000元垃圾清运：1000元管理费：1000元（业委会监管）总计：30000元监管措施：业委会成员全程监督每笔支出公示施工过程拍照记录完工后专业验收维修过程实录方案通过后，我们开始了维修：

首先周：准备工作公示维修方案和费用签订施工合同搭建安全围挡材料进场验收第二周：拆除清理铲除老化防水层清理基层裂缝处理第三周：防水施工铺设TPO防水卷材热风焊接接缝细部节点加强第四周：收尾验收做保护层48小时淋水试验业主代表验收维修期间，业委会每天有人在现场，拍照发到业主群。每一笔支出都公示。这种透明做法，让业主很放心。维修后的效果修完后的首先个雨季，顶楼的三户专程到一楼感谢陈大爷：“陈叔，今年家里终于不漏了！被子都能晒了！”

陈大爷也很高兴：“看来这字签对了。咱们这栋楼，以后能多住好多年。”

更让陈大爷意外的是，半年后他儿子要卖房，买家来看房时特别看了楼顶。“你们这楼顶是新修的？不错，很多老小区楼顶都一塌糊涂。”后面成交价比同类房子高5%。给业主的建议如果您也遇到类似情况：

给高层业主的建议：提前沟通，不要临时通知准备详细的维修方案和预算承诺过程透明，接受监督可以适当让步，比如高层多分摊一点给低层业主的建议：眼光放长远，考虑房屋整体价值要求过程透明，钱要花在明处可以提出合理诉求，比如优先维修其他共用设施积极参与监督，确保质量给物业/业委会的建议：提前调研，准备充分公开透明，消除疑虑专业施工，保证质量做好沟通，耐心解释维修基金的合理使用维修基金是房子的“养老金”，要用在刀刃上。哪些情况该用？

该用的情况：楼顶、外墙等共用部位维修电梯、水泵等共用设施大修安全隐患的排除影响多数业主的共性问题不该用的情况：个别业主家的内部维修可做可不做的小修小补没有经过业主同意的项目超出合理范围的费用后面的话小区是大家共同的家园，楼房是大家共同的财产。修楼顶看似只是顶楼的事，实际上关系到整栋楼的安全和价值。

陈大爷后来成了小区里的“义务宣传员”，遇到类似情况，他就拿自己的经历说事：“该修就得修，大家好才是真的好。”

希望这个真实案例，能给遇到类似问题的朋友一些启发。邻里之间多些理解，多些沟通，很多问题都能妥善解决。